Varför är det så bra att bostäderna blivit dyrare, frågar sig krönikören Inga-Lisa Sangregorio. Skräcken för ett prisfall och glädjen när bostadspriserna går upp har mycket lite med själva boendet att göra. Som vi nu lever, med fantasipriser på relativt mediokra bostäder och en allt mer skuldsatt befolkning, handlar det mer om psykologi än om ekonomi.
Bland lokaltidningens bostadsannonser ser jag en lägenhet som vi funderade på att köpa för mycket länge sen. Då var priset 25 000 kronor. Nu bjuds den ut för 2 195 000 kronor. Den ligger i Hägernäs i Täby utanför Stockholm där jag bodde på sextiotalet och i början av sjuttiotalet.
Men dryga två miljoner är kanske billigt? I Svenska Dagbladets bostadsbilaga hittar jag samtidigt en obetydligt större lägenhet på Kungsholmen, där vi senare bodde i många år.
Pris 7 995 000 kronor.
När vi bodde på Kungsholmen fanns det fortfarande många omoderna lägenheter. Vi hade kakelugnar med gasvärme inmonterad i den ena. Varmvatten bara i köket, genom en liten varmvattenberedare. Toalett men inget badrum. Det här var inte på medeltiden utan på sjuttio- och åttiotalen. Och det var inte synd om oss, och inte var vi smutsigare då än nu. När det byggdes ett badhus vid Polishuset lyckades en lokal aktionsgrupp genomdriva att det skulle vara tillgängligt även för allmänheten, och där träffade jag ofta mammorna till våra barns kompisar. Som ofta bodde omodernt även de.
Redan då började en del hus göras om till bostadsrätter. En tydlig förändring innebar införandet av låsta portar och koder. Successivt försvann också de småbutiker och hantverkare som hållit till i billiga lokaler i bottenvåningarna. De få gånger jag varit tillbaka i våra gamla kvarter möter jag helt andra typer av företag. Fastighetsmäklare förstås, men också företag som tillfredsställer de för mig ofta exotiska behoven hos en nyrik eller åtminstone välbelånad ung medelklass. Nå, ung och ung. Yngre.
Min poäng med detta är att det Kungsholmen där vi bodde definitivt inte var ett ställe där någon kunde tänkas betala åtta miljoner för 113 kvadratmeter. I dag får du betala ungefär tre gånger mer för en lägenhet där än för motsvarande bostad i Täby. Ändå beskrivs Täby i de tidskrifter som jag prenumererar på undantagslöst som ett tillhåll för Fredrik Reinfeldts snuskigt rika grannar.
Tillbaka till den lägenhet i Hägernäs som ökat i pris från 25 000 kronor till 2 195 000 kronor sedan vi inte köpte den. Den har alltså blivit nästan 88 gånger dyrare, i nominellt penningvärde. ”Men du måste ju ta hänsyn till inflationen!” säger vän av ordning helt riktigt. (Fast det gör inte staten vid beskattningen.) Med hjälp av SCB:s prisomräknare finner jag att 25 000 kronor då motsvarar 175 000 kronor i dag. Inte 88 gånger dyrare alltså utan tolv och en halv gång. Men även om vi räknar realt handlar det om en prisökning på dryga två miljoner. Om åttamiljonerslägenheten på Kungsholmen varit bostadsrätt från början eller är resultatet av en ombildning vet jag inte, men när det gäller innerstadslägenheter som blivit bostadsrätter har det sällan handlat om två miljoners värdeökning på fyrtio-femtio år utan om lika mycket eller mer på en minut.
Inte konstigt att de ivrigaste förespråkarna för en ombildning ofta varit de som ville flytta och som genom ombildningen kunnat kapitalisera skillnaden i ”värde” mellan samma lägenhet som hyresrätt och som bostadsrätt. För dem som vill bo kvar har boendekostnaden ofta ökat efter ombildningen, men den latenta förmögenhet som de fått tillgång till genom att få köpa långt under marknadspriset är så stor att få orkat stå emot.
Men det är ju samma gamla lägenhet? Hur kan den plötsligt bli värd så mycket mer? Den främsta förklaringen är att bostadsrätter till skillnad från hyresrätter kan säljas lagligt till högstbjudande, medan hyrorna för äldre innerstadslägenheter legat och fortfarande ligger långt under marknadshyran. Visserligen har som alla vet även hyresrätter sålts, ibland för höga belopp, men till sådana köp ges inga lån, och köparen tar en högre risk.
De verkliga vinnarna i det bostadspolitiska lotteriet är de som först bott som hyresgäster till hyror långt under marknadens värdering, tack vare hyresregleringen, och sedan fått köpa till ett pris långt under marknadspriset tack vare borgarnas ambition att rea ut vår gemensamma egendom.
Det är först vid nästa försäljning, när den förste ägaren inkasserar skillnaden mellan det rabatterade priset och marknadspriset, som köparna börjar ta en risk.
Den risken bedömer jag som relativt stor. Kanske inte för de mest attraktiva lägena, som alltid kommer att finna köpare, men för de lite halvdana vilkas ”värde” främst är en följd av bostadsbristen och de just nu så förmånliga lånevillkoren. Apropå lån: när ett hus eller område med hyresbostäder blir bostadsrätter kommer de totala skatteintäkterna att minska, eftersom de flesta kommer att låna till insatsen och därmed bli berättigade till skatteavdrag för sina låneräntor. Den effekten har jag aldrig sett någon nämna. Och när du väl sällat dig till dem som ”äger” sin bostad öppnas möjligheten till nya lån. Inte konstigt att hela samhället bävar vid tanken på att priserna skulle kunna sjunka.
Det har de faktiskt gjort under flera perioder som jag själv genomlevt.
Men eftersom vårt kollektiva minne är så kort och eftersom de flesta helst vill glömma sina dåliga affärer hör vi sällan talas om dem. Det är också relativt få som verkligen förlorar på ett prisfall. Så länge du bor kvar får du inte mer pengar att röra dig med för att bostadspriserna stiger eller mindre för att de faller. (Det var bland annat därför den tidigare fastighetsskatten var så orimlig.)
Men de som kommit in sent på marknaden och måste sälja när priset gått ner blir förstås förlorare, och jag har känt några. I Sverige är du i motsats till i USA ansvarig för lånen även sedan du flyttat. Det hjälpte inte att, som några gjorde under krisen i början av nittiotalet, lämna nyckeln i dörren till huset eller lägenheten som efter prisfallet var belånade över sitt marknadsvärde.
Men minnet är som sagt kort, och det var relativt få som drabbades. Andra kunde tvärtom göra verkliga klipp när priserna föll. Dagens rädsla för ett prisfall och glädjefnatt när bostadspriserna går upp har mycket lite med själva boendet att göra.
Som vi nu lever, med fantasipriser på relativt mediokra bostäder och en allt mer skuldsatt befolkning, handlar det mer om psykologi än om ekonomi. De ”ägda”(ofta av bankerna ägda) bostäderna fungerar inte bara som bankomater via nya lån. Så länge priserna går upp förmedlar de också optimism och en känsla av rikedom. Båda nödvändiga för att hålla i gång konsumtionssamhället.
Från bankerna kommer lugnande besked: ”Storbanker tror inte på prisfall”. Nordea räknar med 5 procents prisökning i år, Handelsbanken slår till med upp till 10 procent. Och fastighetsmäklarna, vilkas ersättning brukar utgöra en andel av försäljningspriset, är mer än nöjda. 2014 var ett rekordår. ”Vi gjorde vårt bästa år någonsin.” En bankman jag talar med tror att Riksbanken kommer att införa negativ ränta vid nästa möte.
Allt är alltså fortfarande till det bästa i den bästa av världar. Åtminstone för banker och fastighetsmäklare.
